10年間特約つき変動金利タイプには「パワーフリーズ機能」が付いていて、
変動金利からいつでも電話一本で固定金利に変更できます。
当初固定タイプは当初借入金利適用期間終了まで金利を固定するので、
期間終了後には変動金利か固定金利を選択する事になります。
また単純に金利のみを比較した場合でも、
新生銀行の金利は大手メガバンクと比較すると一目瞭然で、
かなり有利な住宅ローン金利を設定しています。
| 三菱東京UFJ | みずほ銀行 | 三井住友銀行 | 新生銀行 | |
| 期間 | ||||
| 金利 | 3.4% | 3.50% | 2.92% | 2.10% |
2008年12月、与党から2009年度の税制改正大綱が発表されました。
「過去最大規模」とまでうたわれている住宅ローン減税の拡充では、
実際のところどのどうなのか？を出来る限りやさしく解説。
2009年現在、世界的にとんでもない不景気になっているせいもあり、
みんなの財布がヒモがどんどん固くなる。
消費が起きないから、より景気が悪くなる・・・
以上のような悪循環を防ぐために、もっとも大きな買い物である
マイホームの購買意欲を消費者に起こしてもらうために
過去最大級の住宅ローン減税制度がはじまったわけです。
住宅を買ったら、それに付随するインテリア、家電といった消費も
増えますからね。
今回の住宅ローン減税の最大のポイントは、住宅・土地税制です。
もともとあった、2008年12月に終わる予定だったローン減税は
最大で160万円だったのですが、ナント！最大600万円となり
延長されることになりました。
現在の住宅ローン減税は、年末ローン残高を一定の割合で
所得税から引くカタチなんですが、これだと欠点がありました。
「所得の少ない人間には、ほとんど旨みが無い」
そこで減税額が所得税額を上回っていた場合、
住民税からも差し引くことが出来るようになりました。
これにより、600万という数字の見た目だけあるわけじゃなく、
ガッチリと恩恵として受けられるようになりました。
減税期間は入居から10年間となっており、確定申告で
減税分が返還されます。
住宅ローンの減税が年別でどれぐらいお得なのかを
見た目でわかる表が国土交通省のホームページに掲載されていたので
以下で紹介させていただきます。
（※国土交通省「どうなる？今年の住宅税制より抜粋）
■ 新たな住宅ローン減税の概要（一般住宅の場合）
| 居住年 | 控除期間 | 住宅借入金等の年末残高の限度額 | 控除率 | 最大控除額 |
| 2009年 | 10年間 | 5000万円 | 1.0% | 500万円 |
| 2010年 | 10年間 | 5000万円 | 1.0% | 500万円 |
| 2011年 | 10年間 | 4000万円 | 1.0% | 400万円 |
| 2012年 | 10年間 | 3000万円 | 1.0% | 300万円 |
| 2013年 | 10年間 | 2000万円 | 1.0% | 200万円 |
控除率はいずれも1％なので、最大控除額は09、10年が500万円、
11年が400万円、12年が300万円、13年が200万円と徐々に低くなります。
借入予定の金額が大きい方は、なるべく早く住宅を購入した方がより
住宅ローン減税の恩恵にあずかれるというわけです。
省エネ対策や耐震性・長寿命化など、規定の水準を満たした住宅は
長期優良住宅として認められます。
以下の図をご覧ください。
長期優良住宅の場合、図1の一般住宅の場合より控除額が
高くなっていることがお分かりいただけます。
■ 新たな住宅ローン減税の概要（長期優良住宅の場合）
| 居住年 | 控除期間 | 住宅借入金等の年末残高の限度額 | 控除率 | 最大控除額 |
| 2009年 | 10年間 | 5000万円 | 1.2% | 600万円 |
| 2010年 | 10年間 | 5000万円 | 1.2% | 600万円 |
| 2011年 | 10年間 | 5000万円 | 1.2% | 600万円 |
| 2012年 | 10年間 | 4000万円 | 1.0% | 400万円 |
| 2013年 | 10年間 | 3000万円 | 1.0% | 300万円 |
のことから、省エネ対策と税制をフルに活かすために
オール電化も考えてみてはいかがでしょうか？
この場合、住宅ローン減税や控除などを利用する事が可能な上、
預金残高の範囲が金利０となる為にトータルで支払う事になる
住宅ローン金利を抑える事が可能になります。
そして更に住宅ローン減税や控除も受けられるのですから、
住宅ローンを組む上で見逃せません。
住宅ローンのコストは「各種手数料」と「金利」に分けられますが、
この金利面に置いて大きな効果を得るだけでなく、
銀行口座に現金を持つ事によって不測の事態にも対応できます。
また資産運用の観点からも当然ですが、住宅ローン金利の方が
定期預金金利よりも高いのが一般的ですから、
毎月積み立てて定期預金するよりもお得になります。
これは通常ならば「繰り上げ返済」を利用する場面ですが、
「預金連動型住宅ローン」ならば預金残高を増やすだけで済みます。
定期預金では中途解約に手数料が必要ですし、
繰り上げ返済ではイザと言う時の資金に困りかねません。
繰り上げ返済を頑張りすぎて、
ある日生活費を年利１０%以上で借りるハメになったら
元も子もありませんからね。
さて・・・・ここまでメリットについてご紹介しましたが、
それではデメリットはないのか？という点について。
デメリットについて気になるのは以下の３点。
１．銀行口座内の預金について金利が付かない
２．他社のローン金利よりも高めに設定されている
３．入院時や死亡時などの保障内容がオプション
１については現在の預金金利が無視できるレベルである事と
将来金利が上昇した場合でも住宅ローンの方が金利は高い事から
預金金利に利息が付かない点は問題も無いと思います。
むしろ住宅ローン金利分が実質的な利息分になるので、
現時点ではかなりの高金利預金になりえます。
（但し金利固定特約期間内に金利が上昇した場合は別）
２については仮に金利に１％の開きがあったとしても、
一定額の預金があり、毎月貯蓄予定のある方なら
多くの方が金利の低い他社よりも「東京スター銀行」の方が
トータルコストで低く抑えられる傾向にあります。
（これはサイト内にシュミレーションがあるので要実施）
⇒東京スター銀行でシュミレーションしてみる
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そんな中で住宅ローンもネット専業系の住宅ローンも充実して、
各社のプランも把握するだけでもとっても大変・・・。
基本の金利タイプに加えて、ミックス、期間特約、預金連動に
事業主や女性、シニア、子育て支援などプランは様々。
片っぱしからプランを検討していくのは大変なので、
それなら、「多くの方が選んでいる人気の住宅ローンは何なのか？」
そこから住宅ローンを探していけば、より労力も少なくて済みます。
住宅ローンのプランと言えば、大きく「変動タイプ」か「固定タイプ」。
まずは、どちらを多くの方が選択しているのか？
そこから有利な住宅ローンを考えてみましょう。
現在は長期的に低金利が続くと見ている方も多いので、
当サイト経由で住宅ローンを検討している方のほとんどが、
「変動タイプ」を選択しています。
実際に過去数年を遡ってみても、金利はそれほど上昇しておらず
変動金利を選択した方が有利とみるのは当然かもしれません。
現在の住宅ローンの金利は概ね店頭の変動金利で2.3％〜2.8％、
各社店頭金利から−1.0％〜−1.5％となっています。
つまり実際に適用される金利は0.875％〜1.7％前後。
（※2011年08月実行金利参考）
10年以上の固定金利が概ね3％前後なので、
この数年間の金利推移を考えても
変動金利タイプが人気となっているのも分かります。
そこで、変動金利タイプに着目して金利や手数料を含めた
トータルコストと各種保障内容で人気の住宅ローンを探します。
まず最も皆さんが気になる金利で比較します。
| 2012/05 | 新生銀行 | 住信SBIネット銀行 | 三井住友銀行 | イオン銀行 |
| 基準金利 | 1.600% | 2.775% | 2.475% | 2.370% |
| 通期変動金利 | - | 0.875% | - | - |
| 当初1年固定 特約金利 |
0.98%(半年) | - | - | 0.8% |
| 特約期間終了後 | 基準金利より -0.4% |
- | - | 基準金利より -1.0% |
| 当初5年固定 特約金利 |
1.65% | 1.42% | - | 1.38% |
| 特約期間終了後 | 基準金利より -0.4% |
基準金利より -0.7% |
- | 基準金利より -1.0% |
| 当初10年固定 特約金利 |
1.60% | 1.48% | 1.90% | 1.78% |
| 特約期間終了後 | 基準金利より -0.4% |
基準金利より -0.7% |
基準金利より -1.0% |
基準金利より -1.0% |
| 最低金利 | 0.980% | 0.875% | 1.900% | 0.800% |
新生銀行、住信SBIネット銀行、イオン銀行金利が目立ちます。
都市銀行の場合は多くが「保証料」と「事務手数料」が必要になり、
頭金20％以上等の条件や返済中にも繰り上げ返済などで手数料が必要です。
また適用金利については特約期間後の金利も重要なポイントです。
借入時の金利は低くても、特約期間が短く終了後の高い金利が長ければ
結局多くの金利を支払う事になってしまいます。
また借入金利以外の手数料や保障特約、住宅ローン特典も重要なポイント。
手数料等を比較したのが以下の表です
| 2012/05 | 新生銀行 | 住信SBIネット銀行 | 三井住友銀行 | イオン銀行 |
| 保証料 （35年・3000万円） |
無料 | 無料 | 約720000円 | 無料 | 保証料 事務手数料 |
- | - | 31500円 | - |
| 事務手数料 | 50000円 | 借入金額の2.1％ | - | - |
| 団体信用生命保険 | 銀行負担 | 銀行負担 | 銀行負担 | 銀行負担 |
| 保証人 | 必要なし | 必要なし | 必要なし | 必要なし |
| 一部繰り上げ 返済手数料 |
無料 | 無料 | 15750円(窓口) 無料(ネット) |
無料 |
| プラン変更 手数料 |
5000円 | 無料 条件変更5250円 |
15750円 | 無料 |
| 疾病保障付き 住宅ローン |
- | 銀行負担 | - | 0.3%金利上乗せ |
| 住宅ローン特典 | 銀行手数料特典 | - | 銀行手数料特典 | イオンの買い物が 毎日5%OFF |
ここまで検討すると、まず一般的な住宅ローン手数料では
「新生銀行」「イオン銀行」が事務手数料や保証料面で有利です。
また特典も見逃せないポイントになります。
新生銀行は新生プラチナ（最上位口座ランク）が適用されるので、
毎月10件まで振込が無料になったり、預金金利が優遇されたりします。
イオンの住宅ローンも、よくイオンでお買い物される方には有利。
お客様感謝デーの5％割引も適用となるので合わせれば10％になります。
この日に毎月3万円の買い物をするなら、毎月3千円が戻る計算です。
年間にすれば3万6千円、30年なら・・、面白い特典です。
ここで更に保証部分も検討してみましょう。
現在、住信SBIネット銀行では上記で紹介した金利に加えて
さらに就業不能になった場合の返済保証などの保障プランも非常に充実しています。
イオン銀行も疾病保障付き住宅ローンがありますが、
こちらは0.3％の金利上乗せを考慮する必要があります。
住宅ローンは長期の返済となりますから、
繰り上げ返済やプラン変更の手数料などはもちろんですが、
就業できなくなった場合や病気など、万一に備えることも重要です。
「金利＋手数料＋借り入れ後手数料＋保障内容＋返済中手数料＋特典」
さすがに人気の住宅ローンだけあって、各社魅力があります。
表面的な金利も重要ですが、最終的には総額を各社でシュミレーションし、
返済中の手数料や特典なども加味して決定するのがベストです。
住宅ローンは基本的に仮申し込み、審査、借り入れ実行までに
かなり時間が掛かるものです。
金利は借入実行時の金利が適用されるので、
各社の最新の金利や実際に借入するタイミングで適用となるのか？等、
シュミレーションと共に早めの確認が大切です。
現在の各社の金利やキャンペーンは以下のリンクから確認できます。
借入条件や細かな金利プランもチェックしてみて下さい。
住宅ローンの金利を良く調べられている皆さんなら、
かなり低金利で好条件なのが分かると思います。
※金利は毎月変化しますので、現在の金利は下記リンクより
必ず確認してください。
>>>イオン銀行のHPで金利を確認する
| 金利タイプ | 期間 | 基準金利 | 引き下げ後金利▲0.9% |
| 変動 | ― | 2.133% | 1.233% |
| 固定 | 3年 | 1.996% | 1.096% |
| 5年 | 1.288% | 1.288% | |
| 10年 | 2.565% | 1.665% | |
| 20年 | 3.285% | 2.385% |
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