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住宅購入契約時のポイント

「良し!家を買うぞ!ハンコだっ!」というアナタ、本当に大丈夫ですか? 重要事項説明書のチェックの仕方、契約書に印鑑を押す前にみるべきチェックポイント、検査予定のチェック、詳しい見積もりを貰う必要性、相見積もり比較の仕方などを解説しています。

重要事項説明書をきちんとチェック

重要書類のチェック

重要事項説明書とは、家や土地などの売買契約の際、その契約に
ついて説明しなければならない重要な内容がてんこ盛りの書類です。
この説明はけっして省いてはいけないもので、かならず契約する前に、
宅建建物取引主任の有資格者による内容説明があります。

しかし!この説明、まずほとんどすべての業者は
契約日当日にやるんです。ひと通り説明を聞いたと思ったらすぐさま、
さあ契約!さあ実印!!となるわけですね。

しかし、重要事項説明書は説明項目も多く、一度ざっと読んで説明して
もらったぐらいでは、すべてを理解できる人なんてほとんどいません。

結構長い話になるので、重要なことを言っているのに
半分聞き流してしまっている人も少なくないのが現状です。
「重要事項」についての話なのに、ですよ。

本当にそんなことでいいのでしょうか?理解なしに契約をしてしまって、
損をするのはこちらなんですよ!

ですから、契約日より前に、こちらのコピーを事前に
もらっておくのがおすすめです。そして納得できる内容かどうか、
じっくり何度も読みましょう。

分からないことは質問できますし、何か追記などしたいことがあれば
相談の上特約を入れることだって可能です。

重要事項説明書のチェックポイントは、まずなんといっても契約関係
について。契約解除の際の条件などがこまごまと書かれています。
あと、土地の地積が、登記簿上の数値と実測地が一致しているか、
土地の名義人が売主と同じか、といったところです。

また、最後のほうには、備考・特記事項・容認事項などといった名目で、
物件に付随してくる条件面なども書かれていますから、
こちらもチェックをおすすめします。

契約書に印鑑を押す前によーく見る!

書類に印鑑を押す

えー、タイトルだけ見ると当たり前のことなんですけどね。
とにかく家に関する書類というのは普段見慣れないものばかりですから、
ついつい業者のペースに乗せられてポンポン押してしまいがちです。

「はい、じゃあこれ請負契約書にハンコお願いします」契約書については
さすがにほとんどの方が、きっちり契約内容を見て押します。

→「捨印もお願いします」捨印はたいして警戒しないで押す人も多いです。

→「あとこれも一緒に…これもうちに工事を任せますって
意味の書類なんですけどね」などとあいまいに言葉を濁して出される書類。
ここでたまに書類をろくに見もしないで、ポンっと押してしまう人がいます。

こんなふうに簡単に印鑑を押してしまった書類が、
実は重要なことにかかわる委任状だったら?
ましてや白紙委任状だったら?もう最悪です。

自分が自分の意思で押印してしまっているのですから
どうしようもありません。難解な書類をいくつか見ている間に内容チェックが
おろそかになるのにつけこんで、ついでにこんな物も手に入れてしまおう
という業者だっているのです。

特に白紙委任状に印鑑をもらいさえすれば、もうそこに書きたい放題
やりたい放題ですから…とにかく、自分は何に判を押したのか?
必ずひとつひとつきっちりと内容を確認しておき、
なおかつメモをとっておきましょう。

なぜメモまで必要かというと、自分が何に押印したかを記憶だけで
正確に覚えておくことはきわめて難しいからです。
でも、これを覚えておくことはとても大事なことです。

で、その理由は…押された印影のコピーなんて、
実は簡単にとれてしまうからなんですよね。

ちなみにもっとも簡単なやり方は、油紙(印影の濃さによっては
セロハンテープでも代用可)を使って印影の上からゴシゴシこすって
それをさらに(本来やってはいけないことなので以下自粛^^;)

こんな感じで、コピーした印鑑で偽書類を作られてしまった場合でも、
きっちりメモをとっていれば、「それは押していない!そんな書類が
あるのはおかしい!」と抗弁できます。

この方法でコピーされた印鑑は、調べればコピーと分かります。
よく見れば素人目にも、元の書類と偽造された書類の印影の上に、
こすったようなあとがあるのが分かりますよ。

しかし、これよりさらに発覚しにくい高度な方法として、
スキャナで印影を取りこんで(以下自粛)、というのもあります。

そういったことをさせないための抑止力としても、メモをとっておくことは
大切だと思いますよ。それでもし覚えのない書類が後日突きつけられたら、
必ず「こういうものを作られた」という証拠として写真とコピーをとりましょう。

「偽じゃないのか」と言われた業者が証拠隠滅をしないためです。
(もちろんこんなことがあったら、不法行為をされたということで
すみやかな契約解除を申し出ましょう。)

でも、もしメモなどとっておらず、自分がどの書類に押印したか
すべてをはっきり覚えてないとしたら…?

コピー印鑑の偽書類を突きつけられても、なかなかそれに気づきません。

自分の印鑑が押してある以上、偽造されたものだとは思いもせず、
「何てものに押しちゃったんだ」と後悔しながらも、
その後の取引をすすめてしまうのです。

印鑑は、法的に効力があるからこそ業者が契約等に求めるのです。
それほど大事なものです。印鑑ひとつで取り返しのつかない
事態にならないよう、細心の注意をはらいましょう。

検査予定のチェック

さて、家を建てるにあたって、業者の姿勢を見るポイントのひとつ
となるのが、建築後も検査をきちんと受ける予定があるかどうか
ということです。

「ええ?当たり前でしょ?」とお思いの方もいらっしゃるでしょうが、
実は、ろくに検査を受けずに建ってしまう物件だって存在しているのです。

検査には中間検査と完了検査があり、この検査で、
建築確認申請どおりに工事がされているかどうかをチェックします。
中間検査は任意となるケースも多いのですが、完了検査については、
もはや受けるのが当たり前です。

なのにどうしてそんな検査漏れ物件が出てくるのかというと、
これは役所の怠慢でもあるのですが、確認申請をした物件が
その後いつまでたっても検査の申請をしてこなかったとしても、
役所が自らすすんで動くことは、まずなかなかないからなのです。

検査の重要性を考えれば、こういう対応って普通まずありえないと
思うのですが、いや、さすが、お役所仕事…^^;

で、こういうことを知っている業者で、悪徳なところならどうするでしょう?
そう、確認申請をした内容とは違う家を建てちゃいます。
もともと車庫のない図面で申請をしたのに車庫を造ったり、
申請どおりの補強がされていなかったり…そんな危険度MAXの家を
平気で建ててしまうのです。

でもでも、最初の図面と、できあがった建物が違ってくれば、
僕たちが見たってある程度は分かるでしょ!!とお思いの方も
いるかもしれませんが、こういうセコイことを考える業者なら
そのへんもぬかりなくやってしまいます^^;

つまり、最初にあなたに渡される図面が、役所に確認申請する
図面と同じものではない、ということ。

違反建築予定(?)の建物図面を渡すのですよ、最初から…

ここまで悪質な業者に当たるのはさすがに運の悪いケースだといえますが、
けっして「ありえないこと」ではないのです。可能性はあるのです。

ですから、そしてこれから建てるなら、完了検査(できれば中間検査も)を
きちんと受ける予定があるのか、ハッキリ確認しておくべきです。

ここで返事をしぶるようならやめましょう。
どれだけ魅力的に見えるプランを出してきても、検査をしようとしない
物件・業者は避けるべきです。

後ろ暗いところがなければ、堂々と検査を受けられるはずですよね?

見積もりは詳しいのを貰う

見積もりを作る

ある程度の検討段階に入ったら、見積もりを出してもらうことになります。
ここにも業者の姿勢が現れてきますよ。

「○○工事一式」なんて見積もりを出してくるところは、
真っ先に検討先から外してしまいましょう。「詳しい内容のものを
もう一度出してください」ではなく、もうこの時点で候補から外すことを
おすすめします。

こんないいかげんな見積もりは、意図的と考えて間違いないでしょうから。

言われて後から詳しい見積もりを出せばいい、ということじゃないんです。
「ごまかすつもりだった」「適当にすませるつもりだった」という
そもそもの姿勢に大きな問題があるんです。

大事な大事な家の建築を、内訳も隠すような業者に任せてしまっては
いけませんよ。

このようないいかげんな見積もりでは、何が代金に含まれてるかが
分かりませんから、そのままだと「これは見積もりには入れてませんから」
などと追加工事代金だって請求し放題です。

相手にしないようにしましょう。

相見積もり比較の仕方について

複数の業者に見積もりを出させて、金額等の比較をする「相見積もり」。
家を建てる際、ほとんどの人がこの相見積もりをとることと思います。

しかしここで注意してほしいのは、金額だけに目を奪われてはいけない
ということです。ちょっと失礼な言い方になりますが、見積もりの金額のみ
しか見ていない客というのは、「見せかけのローコストメーカー」に
とっては絶好のカモといえるんです。

見積もりの細かい内容までしっかりチェックして下さい。
「見せかけローコストメーカー」は、とにかく最低限の品質のものだけで
構成したものを見積もりに出し、あとからじょじょにグレードアップを狙っていく
というのがよくあるやり方です。

これでは、最初からまともな家を建てるために、
まともな仕様で構成した見積もりを出してくれる良心的な業者が
あったとしても、見た目の金額でかなうわけがありません。

たとえば基礎や柱の質に差はないか。A社で含まれているものが
B社には含まれていない、ということはないか。

特に構造部分での材質・仕様の差はそのまま家の質の差につながります。
それぞれの業者に、細かいところまで内容をよく確認して下さい。

あと、見せかけローコストメーカーかどうかを知る方法として、
「この見積もりとほとんど同じ価格で実際に建った家の例があれば
見たいんですが」などと聞いてみるのも手です。

本当にその価格で普通に建てられるなら、返答に困るということは
ありませんからね。

この時の担当者の顔色をよく見ておきましょう。

見積もりは総額見積もり

その見積もりが建物の本体価格のみなのか、「別途工事」も含んだ
総額なのかということにも注意しましょう。

ちなみに、何もいわなければ本体価格のみの見積もりを
出してくるところの方が圧倒的に多いと思います。
だって安く見えますから(^^;

別途工事とは、屋外の給排水工事や外構工事、ガス工事、
屋外の電気工事などいろいろありますので、
意外と金額もバカになりません。

しかもこの別途工事というのはやっかいなもので、
たとえばA社が本体価格に含めている工事でも、B社では別途工事扱い、
などということもあります。

この点を忘れて相見積もりをとったところで、まともな比較はできません。
できれば見積もりは総額でとりましょう。

概算ではなく、きちっとした金額を。
概算見積もりでは、それより実際高くついてしまった場合でも、
業者に逃げ道を与えてしまいますので避けたほうがいいです。

どうしても総額できっちり出せないと言われたら、何が別途工事なのかを
すべて書きだしてもらった方がいいでしょう。

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