This page: > 住宅購入のアドバイス > 住宅購入で失敗しない

住宅購入で失敗しない

家族のために!自分のために勇気を振り絞って購入した、夢の一戸建てマイホーム、絶対に失敗はしたくない!・・・いや、失敗は許されないと考えているのが普通ですか? 家を購入するときは何を信用すれば良いのか?住宅販売のチラシはどうか?立地物件の何を参考にするのか?建築条件つき制度の重要性などについて説明。

住宅販売のチラシ内容をまるまる信用しない

チラシを見る女性

「家を建てたい!」と意識しはじめるようになると、もっとも目につく
ことになるのが、新聞の折りこみチラシなのでは無いでしょうか?
その後はモデルハウスのパンフレットやら、さまざまな資料を集めて
比較検討することになるでしょう。

こういった資料には、工法にしろ物件にしろ、
業者が「ウリ」にしたいポイントについてはもれなく書かれています。
そしてよほどの悪徳業者でないかぎり、「嘘」も書いていません。

ですが、自社にとって都合の悪いことまで書いてくれている
正直なところなんて、少なくとも私は一度も見たことがありません。

ですから業者間のチラシやパンフレットを比較する場合は、
それぞれ他と比べて足りない、書かれていないアピールポイントを
探しだしてみると、その業者、その物件のウィークポイントが見えてきます。

それから、書かないといけないことでも、あまり見てほしくない
部分については、小さな字で書かれています。生命保険などを
選ぶときにもよく言われていますが、こういった小さい時のほうが
重要なことが書かれているケースも非常に多いです。

すみずみまできちんと見ましょう^^

そして見ていてもわからない部分が出てきたら、キチンと質問して
内容を理解することが重要です。

こんなに細かいことを聞くと相手はイヤがるかな・・・
と遠慮する方もいるのですが、家は自分たち家族にとって、
もっとも高い買い物になると思うので失敗は許されませんから
仕方がありません(^^

立地条件へのこだわり

土地や家を探す人がまず最初にこだわるのは「立地」ですよね。

もちろん、生活における利便性や、工場や墓地などの嫌悪施設の
有無といった、ある程度のこだわりはあって当たり前なのですが、
これにこだわりすぎる人も中には多く見受けられます。

代表的なものが、「子供は今と同じ学校に通わせたい」というもの。

いや、これ、お気持ちは分かるんですよ。
確かに、もう友達もできている今の学校から他へ転校するのは
イヤって気持ちもありますしね。

でも、他にも大きな理由がなく、単に学校だけに大きくこだわっているんなら、
ちょっと考え直してみた方がいいんじゃないかな、と個人的には思うんです。

考えてもみて下さい。お子さんは数年たてば、それほどにこだわった
その学校も卒業してしまいます。

でも、新しいマイホームには、これから何年住む予定ですか?
おそらく数十年、または永住を考える方がほとんどだと思うんです。

たった数年のことのために、長年にわたる生活をおくる場所を
決めるというのは、ちょっと本末転倒な気がしませんか?

で、そういったことにこだわりすぎていると、結果的に「選べる物件」の
絶対数がかなり限られてきてしまうんですよね。

選択の幅があるかないかというのは大きいですよ。
選択の余地なしという状態だと、どうしても買い手にあせりが生まれ、
売り手のペースに乗せられてしまいがちなんです。

で、急いだりあせったりすると、手抜き・欠陥についても見落としがち、
という結果にも…希望の立地を手に入れたことだけで
安心・満足してしまう、といったところでしょうか。

建売なら、その物件が本当に長年住むにふさわしいものか、
状態をよく見なければなりませんし、注文住宅の場合なら、
これからさまざまな打ち合わせや準備が必要です。

立地探しだけに疲れ果てて、あとは相手に丸投げ、
なんてことにならないためにも、その選択に多少は柔軟性をもたせましょう^^

もっとも立地条件の中で、治安にはしっかりこだわった方がいいと思います。
掲示板に空き巣や引ったくり・痴漢がよく出ていると書かれた
広報が貼られている地域は要注意ですよ。

また昼と夜では雰囲気がかなり異なるところも多いので、
どちらの時間帯にも足を運んでみるのがいいでしょう。

掘り出し物の物件はどうなの?

掘り出し物の物件

よい物件を、少しでもおトクに建てたい、買いたい。
そんな時に、土地や家の「掘り出し物」の話が出てくることが
あるかもしれません。

しかし、結論から言ってしまえば、業者にとっての掘り出し物はあっても、
個人にとっての掘り出し物はまずない、と考えていいと思います。

もちろん、現実には早急に現金がほしい人が安価で業者に売るなど、
さまざまな事情で相場を大きく下回った土地や家を「業者が」手に入れる
ことはありますが、じゃあ業者がトクした分、客にもそのままおトクに
売ってくれるか…と言われたら、そんなことはまずめったにありません。

利益をたっぷりのっけて、相場なみで売るのが普通でしょう。
ボランティアでやっているわけじゃないんですから、
「安く買って高く売りたい」のは当たり前です。

逆にそれをせず格安で売られている土地や建物には、
何らかの理由が隠されているのではと疑ってみた方がいいでしょう。

たとえば工場の稼動日には煙や臭いがひどい、過去に事件があった、
隣人がトラブルメーカー、通常の物件以上に、法的に何らかの制限が
かかっている…などなど。

あるいは、業者自体がそんなことも言ってられないぐらい、
経営状態が危ないとか。

プロ相手に私たち素人が、そう簡単に「本当の掘り出し物」なんて
見つけられるわけがないのです。
価格だけにとびつく人は、本当に危険ですよ。

周りに住んでいる方の意見も参考に物件を選ぶ

ご近所付き合い

さて、前述のように「掘り出し物」価格のものが出てくれば、
なんらかの理由があるだろうと、きちんと警戒して調べる人も
多いのですが、そうでなく相場相応で気にいった場所の土地などを
見つけた場合…多くの人はノーチェックですませてしまいます。

もちろん営業担当者が、不利な情報など言ってくれるわけもありませんので、
ここはぜひ、庭の手入れや立ち話をしている周囲の人たちに
話を聞いてみましょう。

ポイントは、担当者が同行している時に聞かないこと。
担当者同行の現場見学とは時間や日にちをずらして
自分で聞いてみるのです。

恥ずかしい、勇気が出ない、と尻ごみしてしまいがちですが、
あなたたち家族の一生を左右するといっても過言ではない
大切な土地選びです。

何より、その地域に実際に住んでいる人の意見ほど
参考になるものはありません。

他では分からない、時々行くだけの担当者では気付くことが
できないようなことも聞けたりする可能性もありますので、
ここはがんばってみましょう。

下請けに回されるのか確認

さて、業者に家を建ててくれと頼んでも、業者側が下請けに出すことは
けっして珍しいことではありません。

ですが、これが業者によっては孫請け・ひ孫受け…
ひどい場合はそのまたさらに…ということもあります。
「建築工事は下請けに出されるのか。

下請けに出される場合、さらに下請け以下(孫請け)に工事を回される、
などといったことはないか」これを確認しておくのは大事なことだと思います。

個人的には、下請けまでなら、まあ仕方ないかな、とは思っています。
下請けの適性を見きわめた上で施主のニーズに応じた使い分けをして、
きちんと責任をもって、監理して工事を進めさせるというのなら
ありかなと。

しかし、そこまでですね。孫請けひ孫請けと、間に入るところが多くなると、
どんどん品質は落ちるばかりです。なぜって?

それはもちろん、それぞれが下に仕事を下ろす際にリベートをとるからです。

たとえば2500万円で、家の建築を依頼したとしましょう。
そして業者が、下に仕事を下ろす時に2割のリベートを取っていたとしたら。
下請けの場合は2000万円。孫請けになると1600万円。
ひ孫請けでは1280万。
…ここまでくると、依頼した金額のほぼ半分にしかなりません。

施主は当然、払ったお金分だけのグレードは要求します。
しかし、孫請けひ孫請けなどでは、施主の要求するグレードと、
建築側がもらえるお金に、とんでもない差が出てくるのです。

では、少ないお金で施主の要求するグレードに合わせるように
するとどうなるか?

厳密に言えば要求されるグレードになんて合わせられるわけはありません。
合わせたように見せかける、ということしかできないでしょう。
どこかを安くあげないと無理なのですから。

で、こういう理由で、施主には見えないところでコストダウンするしかない…
となってくる可能性はきわめて高いと思います。

また、当然のことですが、たとえ下請けを使ったとしても、
工事を請け負う責任を持たないといけないのは、
あくまであなたが頼んだ業者です。

もし、工事請負契約書に、「第三者に工事を請け負わせることを
施主が了承すること」なんて一文があったら注意しましょう。
これは、ヘタをすると、業者が「監理も第三者にまかせますよ」と
言ってるも同じことなんです。

つまり、最悪の場合、業者はリベートだけを取り、あとはほったらかし。
何かあっても、「第三者の工事請負を了承したじゃないか」と
なってしまう可能性があるわけです。

○○年長期保証は安心なのか?

業者とのやりとり

現在の新築住宅は、「住宅品質確保の促進等に関する法律(品確法)」
によって、主要な構造部分(基礎・柱・壁・土台など)と、
雨水の浸入を防止する部分(屋根・外壁など)に、
10年間の保証が自動的につけられています。

これは、この保証がつけられている部分に限り、欠陥があった場合、
その設計・施行業者にたいして、修理または賠償金を請求できる、
という制度で、何もないよりはずっとありがたい制度といえます。

でも、請求先が設計・施行業者のみなので、10年以内でも
ここが倒産しちゃったら終わりなんですけどね…^^;

と、まあ品確法についてはとりあえず置いといて。ところで最近、
この10年保証どころか、30年、50年、あるいはそれ以上といった、
長期保証を売りにしている業者をよく見かけませんか?

こういうのをみると、「うーん、これだけの長期保証!!
さぞかし自信があるんだろうなあ」と、「安心して長く住める家」だと
思ってしまいますが、果たして本当にそうなのでしょうか?

チラシにでかでかと書かれている「○○年保証」をきちんと受けるためには、
10年ごとなど、一定の期間経過ごとに、指定された検査などを受け、
更新なければならない、というケースが一般的です。

検査は中立的な第三者機関がおこなう、というのもウリのようですが、
業者が選定した第三者機関にどこまでの信頼がおけるのか、
という点も疑問です。

たとえば本当は欠陥なのに、知らぬ間にメンテ指示項目の中に
入れられてしまい、自腹をきってしまう可能性はないのでしょうか?
そして何より厳しいなと思うのが、発生するメンテはおそらく有償。

その有償メンテについても、多分指定されたところでしかできません。
金額だってその時にならなければ分かりません。
これは何を意味しているのでしょうか。

私は、単に「リフォーム客の先取り」だと思っています。
長期保証という名で長期にわたるメンテナンス発注を確保することによって、
将来的な利益につなげようとしている、という解釈です。

相見積もりがとれませんから、保証更新のためにはたとえ割高でも
決められたメンテナンスをするしかないんですよね。

最近、この10年目の点検を迎える人がちらほら出てきていますが、
メンテに数百万円必要といわれた例もあるようです。

最初の10年目でいきなり数百万って、かなりなもんですよ…
20年目30年目にはいくら必要だと言われるのでしょう?
累積すると建て替えできるほどの金額になるのでは^^;

ちなみに普通の建売でも、10年ごとに適切なメンテナンスをしていたら、
よほどの欠陥住宅でない限り、自然倒壊とか、まずありません。

それを考えると、適切なタイミングでのメンテナンスをして長持ちってのは、
別にすごいことでもなんでもない、「住宅としてごくごく当たり前のこと」
だと思うんですよ。

そんなわけで、私個人としては、こういった制度にちっとも魅力を
感じないんです。これがもし、「第三者機関はこちらで選ぶことができ、
発生したメンテはすべて無償でやってくれる。

万が一、保証期間中に業者が倒産しても、きちんと保証会社等があって、
同条件のまま最後までフォローしてくれる。もちろんその分も無償」なら、
本当の意味の長期保証であって、とても魅力的だと思いますが…

誤解のないように言っておきますが、私はこのような制度がまやかしだ、
悪い、と言っているわけではありません。

メンテを考える手間が省けるというのは人によってはとても
助かることですし、制度上では一応保証もあるわけですから。
でも、せいぜいそこまでだと思うんです。

これがあるから全面的に大信頼できる!!と盲目的になってしまうのは
やはり危険ではないだろうか、この制度を選択要素のひとつとしてカウント
する程度ならともかく、これを大きな根拠にしての業者選びというのは、
いささか筋違いではないだろうか…というのが、私の考えです。

建築条件つき制度に注意しよう

家を建てようといろいろ土地探しをしていると、その中に「建築条件つき」
というものがでてきます。これは、その土地を買った日から3ヶ月以内に、
土地の売主となっている業者と建物の工事請負契約を結ば
なければならない、という制度です。

要するに、その土地を使うかぎり、業者を選ぶことができない、
ってことですね。最近はちょっとましな立地に出た土地を、
すぐにこの建築条件つきにしてしまう業者が増えています。
当然ですよね、土地だけ売るより儲かりますし。

それでも、「この立地は捨てがたい…業者が選べないという以外は、
フリープランの注文住宅と同じようなものだし、まあいいか、
ここで決めちゃえ」と思う人もいるでしょう。

しかし、ちょっと冷静に考えて下さい。建築条件つき物件は、
客側にとって有利な点はない、といってもいい物件なのです。

まず建物部分でも相見積もりをとられる心配がありませんから、
一般的な注文住宅と比べると、かなり業者ペースで話を
すすめやすい物件といえます。

業者側が「プラン例」として出してきたものから変更を加えたりすると、
どんどん金額がつりあがることも珍しくないようです。

それだけではありません。
この建築条件つき物件の、業者にとってのもうひとつの大きなメリットは、
「お金の面でのリスクが格段に減らせること」。

ここが一般の建売住宅との最大の違いです。
完成してから売る建売住宅は、それこそ売れるまで、土地建物全ての
お金が業者もち、しかもいつ売れてお金が回収できるかは、
実際販売してみるまでわかりません。

ところが、建築条件つきの場合は、とりあえず土地だけは
買わなければいけないものの、建物を建てる前から、確実に建物分まで
含めたお金が入る、ということが確約されるのです。

これはまとまった資金をなかなか先行して出せない零細業者にとっては、
とてもありがたいことなんです。

これらのことを考えると、「建築条件つき」というのはきわめて
業者寄りのスタンスで考えられた制度で、注文住宅よりも建売住宅よりも
業者にとってかなり有利な条件で事を運べるものだということが、
分かっていただけるでしょうか。

やたらと建築条件つきばかりをすすめてくる業者には気をつけましょう。
「相見積もりをしたら他者に勝てない価格と質の家しか建てられない上に、
土地を買うだけでアップアップなほどに、資金繰りも悪い」なんて
ろくでもないところだという可能性だってあるのです。

立地は、確かに物件選びに大事な要素のひとつです。
しかしそれだけで決めるようなことはしないで下さい。

建築業者の名簿を確認

建築業者の名簿を確認

みなさんは、業者名簿というのをご存知ですか?
その業者のこれまでの概要や実績が記されている名簿です。

あなたが検討中の業者が信頼できる業者かどうかの判断基準の
ひとつになる大事な名簿ですので、ぜひ確認しておきたいところです。

特に見ておきたいのが、行政処分をうけているかどうかということ。
これは「監督処分簿」というものにのっています。

いわゆる、建築業者のブラックリストですね。
さて、見に行くにはどうしたらいいでしょう。
まず、免許番号が「○○県知事(○)××××号」となっている場合は、
その都道府県の都庁・府庁・県庁の建築・土木担当部署で
閲覧することができます。

そして、免許番号が「国土交通大臣(または建設大臣)(○)××××号」と
なっている場合は、その本店から最寄りの地方整備局で
閲覧することができます。

また、本店が所在する都道府県の都庁・府庁・県庁にもコピーを
おいていることがあります。

業者名簿は処分関連だけでなく、ある程度の活動内容が
把握できる内容となっていますし、担当者に評判などを聞いたりすることも
できますので、できればこれらの場所に足を運んですみずみまで
読んでほしいのですが、どうしてもそこまではとても見に行けないという方へ…

今のところ2006年以降のデータしかありませんが、監督処分情報は
国土交通省のホームページでも見ることができますよ^^


【ホームセキュリティ参考サイト】
ホームセキュリティ比較

edit

人気の住宅ローンキャンペーン
住宅ローンオススメプラン
住宅ローンの減税制度について

cms agent template0035/0036 ver1.005