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金利の仕組みに強くなろう

住宅ローンで一番気になるのは金利についてですよね。住宅ローンについて調べると出てくる「変動金利」「固定金利」それぞれの仕組みやメリット・デメリットについて。有利な返済計画を立てる為にフラット35・長期固定金利の活用などを将来の金利上昇リスクを軽減する為に学んでいきましょう。

住宅ローンの金利タイプとは?

住宅ローンに悩む


住宅ローンを比較するときのポイントとして
「金利」が重要になるのですが、
この金利の種類もいろいろとタイプがあります。

大きく分けると3つあります。

・変動金利
・全期間固定金利
・固定金利

金融機関によって名称は様々なのですが、
金利のタイプはそこどれかにあてはまるものと
考えてよいでしょう。

それぞれにメリット、デメリットがあります。
金利ひとつとっても、何十年と借りると、
何千万というオカネとなりますので、
しっかりと検討した上で、慎重に選んでいきたいものです。

変動金利のしくみ

変動金利の解説

変動金利とという名前から、
だいたいどんな金利なのか、憶測できますよね。(^^)

名のごとく、そうです、金利が変動するタイプです。

市場の金利水準の変化によって、
定期的に金利の見直しが行われれ金利が変動金利です。

金利は半年に1回見直され、
返済額は5年に1回の見直しがあります。
これはどういうことかと言うと、金利が動いたからといって、
毎月の返済額はスグには変りません。
返済額に含まれる金利の返済割合が
半年に1回の金利の見直しごとに、増えたり減ったりします。
ですので、金利が上がると、
元本分の返済が圧迫されてしまいます。(><)

金利の上昇によって返済額が増える場合は、
これまでの返済額の1.25倍が上限と定められています。

変動金利の良い点・悪い点

変動金利の仕組を見て、変動金利のメリット・デメリットも
その性質からお分かりのことでしょう。(^^)

そうですね、金利が上がった場合のデメリットは
目に見えていますよね。
そうなると、返済負担額、支払利息が増えて、
月々の支払が圧迫されていきます。

場合によっては、毎月の返済額が全て利息分に充てられて、
元本の返済が一向に進まないのです。
最悪の場合は、利息分さえもカバーできずに、
未払利息として利息分がたまっていくこともあります。

特に、金利が上がっている時は、
未払い利息が発生していないか、常に注意をしてくださいね。
5年に1度の支払額の見直しの際も、
支払額が上がった場合に、家計を圧迫しないか
十分に検討しておきましょう。

また、毎回の返済額や総返済額がいくらになるのかも
変動金利の性質がゆえ、わからないのが難点です。

逆にメリットとしては、金利水準が下降するときです。
上昇した場合、利息分が増えた分、
下降したときは利息部分が少なくなりますね。

全期間固定金利(フラット35)のしくみ

フラット35

全期間固定金利も、名前からその性格が推測できますよね。
全期間、すなわち、返済を終えるまで、
金利が一定の金利タイプです。

イチバン安心感があるなぁと感じてしまうのですが、
コレ、私だけでしょうか?(^^;;
それでも、低金利時代に借りるなら、
やはり全期間固定金利が安心感があって良いですよね。

これにも2種類あって、金利が全期間一定の場合と、
最初の10年間と、11年目以降の適用金利が違う
2段階金利のものがあります。

全期間固定金利の住宅ローンは「フラット35」
と言う名称で呼ばれています。

全期間固定金利の良い点・悪い点

全期間固定金利のメリットとして挙げられる事は、
完済するまで金利が一定であることから、
返済額が算出しやすく、将来設計、返済計画が
非常に立てやすいことです。

当たり前のことですがね…(^^;;

あと、低金利のときに借りると、
金利が上がったときにホッとするというか、
ズバリ「得した〜!」って思いますよね。

では、逆に、デメリットってなんでしょう?

そうですね、
金利が高いときに借りると、ソンをする場合もあります。
たとえ0.1%でも下がったりしたら、
全期間固定金利の場合は、見直されることはありませんから
ガッカリするかもしれません。

また融資額は、物件価格の8割までと決められているので
自己資金が2割用意できないと、住宅ローンの審査が通らないので、
利用したい場合には、あらかじめ自己資金を
十分に用意しておく必要がありますね。

固定金利のしくみ

名前からイチバン内容が推測しにくいのが固定金利です。
全期間固定金利は別にありますしね。

固定金利と言うのは、借入当初の一定期間だけ、
例えば、2年、3年と金利が固定されているタイプです。
大体、3年、5年、10年の提示が多いようで、
多くの金融機関で取り扱われている金利です。

どの金融機関でも、固定機関が長いほど、
金利は高くなります。

では、固定金利の期間が終わったら…??
変動金利か、固定金利を選択するか、です。(^^)

これは、金融機関によって名称違います。
一定期間固定金利型、固定期間選択型、固定金利特約型など、
様々な呼ばれ方をしている上に、
それぞれルールが細かく違うので、
この金利を選ぶ場合には、確認が必須です。

固定金利の良い点・悪い点

固定金利は、変動金利と全期間固定期間金利の中間のような
性質をもつため、良い点、悪い点も
それぞれのタイプで紹介した点を混ぜたような印象です。

やはり、メリットとしては、
一定期間だけでも、金利を固定できることです。
またその期間が終わった後に、金利が下がっていれば、
返済額や支払利息が減るということが挙げられますよね。

デメリットとしては、一定期間が終わった後に
金利が上がっていた場合、返済額が増えます。
これらのことから、総返済額もハッキリとしないですし、
将来設計がしにくいということも難点です。

また、金融機関によってルールが違うので、
それぞれの運用ルールをしっかりと確認・把握して
選択しなくてはなりません。

上限金利設定型とは?

上限金利設定型

一部の金融機関で取り扱っている金利タイプに、
上限金利設定型という金利のタイプがあります。

3つって言いましたけど…、もうひとつ、です。(^^)

これもまた、名前から推測しやすいですよね。
ズバリ、金利の上限が決まっています。
安心感がありますよね。

詳しくは、通常の金利と、上限の金利が決められていて、
金利が上がっても、定められている上限の金利を
超えることがありません。

一見とてもよく見えるのですが、
キャンペーン金利が適用されないことがほとんどで、
実際の適用金利が高くなってしまい、
この金利タイプは避けるケースが多く見られます。

キャンペーン金利については、
後述で、詳しく説明していきますね。

預金連動型住宅ローンとは?

預金連動型住宅ローンをご存知ですか?

預金連動と聞くだけでも、「たぶん預金があると得なかな?」
と予想が付きますが、実際にその通り。

住宅ローンの金利には、まず「固定金利」と「変動金利」があります。
そして返済期間中に「変動金利」と「固定金利」を切り替えたり、
特約期間が終わった段階で「固定金利」から「変動金利」に
自動的に切り替わるタイプなど金融機関によって、
様々な住宅ローンプランを用意しています。

東京スター銀行の「預金連動型」はそういったプランの一つで、
「固定金利(3年)(5年)(10年)」「変動金利」の4つの金利タイプから
選択する事が可能になっていて、どの金利プランを選んでも
この「預金連動型」を適用する事ができます。

金利タイプを選ぶのは一般的な住宅ローンと一緒。
違うのは「預金連動型」の場合には、
普通預金残高と同額のローン残高には金利がかかりません。

つまり預金残高が増えれば増えるほど、それぞれの金利タイプにおいて
金利が預金残高に連動して下がっていくという訳です。

極端に言えば住宅ローンで「1000万円」借りて、
銀行口座に1000万円あれば金利は必要ない、0になる訳です。
この場合は1000万円は普通の銀行口座なので、
必要であればいつでも引き出す事が可能です。

もし、最初に預金残高が0でも毎月積み立てて預金する事で
預金残高が住宅ローン残高に近づくほど金利が下がるので、
繰り上げ返済と同じ効果が得られます。

違うのは繰り上げ返済は一度返済したら戻せませんが、
「東京スター銀行」の住宅ローンは基本的に預金なので、
必要になったら現金を引き出せるって事です。

まったく住宅ローンについて知らない方は、

「住宅ローンは金利が付くし、出来れば現金で買った方が得」

こんな風に考えている方も多いと思いますが、
実際には住宅ローンには控除や減税などの補助があるので、
これらの制度を利用する事で金利のデメリット以上に
メリットが出てきます。

まして現金を持っている場合には、
この「東京スター銀行 預金連動型住宅ローン」を利用する事で、
預金残高の範囲で住宅ローン金利を0に出来て、
更に住宅ローンの控除や減税措置を受ける事が出来る上、
保険を付けることもできます。

何だか良い事ばかりですが、
それではデメリットは無いのか?

もちろん、「預金連動型金利の住宅ローン」にはデメリットもあります。
まず住宅ローン残高から預金残高を差し引いた金額に掛かる
金利についてですが、金利だけを他社と比較した場合に
若干高めに設定されています。

次に預金部分についてですが、
住宅ローン残高から差し引かれる預金残高については
通常の預金金利が付きません。

ただし、普通預金とローンを別々で管理するのに対して
「預金連動型」でローンを組んで
預金と同額分の住宅ローン残高に金利がかからなくなるということは
普通預金を住宅ローンの金利で運用していることになるのです。

預金については通常の口座と同様に出し入れが可能なので、
現金を残す事で急な出費時でも対応出来るのは、
これらデメリットを考慮しても大きな利点です。

更にサイト内で「東京スター銀行の住宅ローン」について
詳細をご紹介しています。

サイト内「東京スター銀行 預金連動型住宅ローン詳細」
 

ズバリ!金利選択の原則とは

これ「もっと早く教えろ〜」と言われそうですね。(^^)

でも、金利について、それぞれに
どういった特徴があるのかを知っている方が
何故良いのか、ということが解りやすいですよね。

事細かに経済状況を読んで、市場の金利サイクルを掴むのは、
素人では難しいことなのでしょうが、
大きな波があって、低金利と高金利を繰り返しています。
金利水準にも興味を持って、担当者とハナシをすることで、
スムーズに金利タイプを選ぶことが出来るのではないでしょうか。

基本的に覚えておきたい原則としては、2つです。
低金利なら、長期固定金利(10年以上)、全期間固定金利、
高金利なら、短期固定金利(5年以下)、変動金利。

これらは、金利の性質を知っていれば当たり前の答えですが、
このセオリーを頭に入れておくと役に立つでしょう。

自己資金との兼ね合いもあって、
全てが思い通りに行くわけではないかもしれませんが、
ベストな住宅ローンを選ぶために
有利な金利タイプを探してくださいね。

キャンペーン金利とは?

キャンペーン金利

キャンペーンという言葉には弱いですよね。
広告でもよく目にするキャンペーン金利にですが、
「安いな!」と感覚で反応するだけではなく、
その内容も詳しく知っておきましょう。

キャンペーン金利とは、日本語に当てると
優遇金利という意味合いになります。

店頭などで必ず「2年間固定0.90%」などなど、
オトクなプランが紹介されています。
絶対に通常金利より安くなっていますよね。

高いキャンペーンなんて見たことありません。(^^;

このように、借入当初の金利を優遇する当初期間優遇タイプと、
完済までの全期間を、一定の金利幅で優遇する
全期間一律優遇タイプもあります。
例えば、最初3年は0.90%で、その後は0.4%優遇なら、
4年目からの返済は基準金利から
0.4%を差し引いた金利が適用されるというしくみです。

どのキャンペーン金利が有利かどうかは、
見た目だけでは決められません。
固定金利の期間や返済期間によって違ってきます。
キャンペーン金利を選択できる場合は、
毎回の返済額がどのように変化するのかということを、
細かく金額を出して、具体的な検討を重ねてから
選択するようにしてくださいね。

キャンペーン金利はココが怖い

キャンペーン金利と言うのは、一見とてもオトクで、
期間限定とか書かれていると、スグにでも飛びつきたくなりますよね。

そうそう、特に日本人は、限定好きの民族だそうですよ。
ええ、もちろん私も(*^^*)
限定って書かれていると、お店のレジの前で、
店員さんに声を掛けて、話しこんでしまったりです。

住宅ローンは普通のショッピングのように
そんなカンタンはいきませんが、
それでも、キャンペーン金利が使えるならと、
飛びつきたくなりますよね。

しかし、それはとてもキケンな行為なのです。

これは「なぜか」ということが大切です。
キャンペーン金利は、適用される期間もほんの短い期間で、
その後、はどうでしょう?
いくら適用期間後は優遇金利と言っても、
基準金利に戻って、万一そのタイミングでに上昇した場合、
一気に返済額が跳ね上がります。

1%、2%の上昇でです。
コレが、食塩濃度なら気も付かないかもしれません。
しかし、何千万円という金額を相手にすると、
ものすごい金額の上昇幅になりますよ、ね。(@@;;)

ですので、キャンペーン金利だからと安易に飛びつかないで、
金利が動いたときにダメージを受けても大丈夫かどうかは、
あらかじめ、しっかりと検討しておきましょうね。

将来の金利を読むことは難しい

将来設計

ここまで、色々な金利タイプを見てきました。
金利が下がることは嬉しいですが、
上がることが怖い、怖いというか、避けたいですよね。

結局、金利が上がったときにどう返済をしていくか、
払えるのかということが、
金利タイプを選択するときの重要なポイントです。

住宅ローンを決めた人の中には
「金利の上下なんてそう易々と変るものではない」という
考えを持つ人が多く、実際そうなのかも知れませんが、
「そうとでも思わなくてはいつまでも借りられない」という
キモチが働いているようにも感じますよね。

実際に、将来の金利を予測することは不可能です。
しかし、2007年現在の金利の動きを見てみると、
大きく上がることはあっても、
下がる余地はほぼない状況であると言えます。

こういった時期には、やはり、全期間固定金利が安心です。
しかし、キャンペーン金利の恩恵を受けるには
短期間の固定金利を選択が必要となる場合がありますが、
金利の上昇を視野に入れて、シミュレーションを行って、
家計への影響を十分に加味した上で、
防衛策を練っておかなくてはなりません。

将来の金利の動きを予測することより、
現状より金利が上がった場合に返済がどうなるかなど、
対応策を練っておくことが大切です。

金利プランを組み合わすのも策

「3000万円を全期間固定金利3%」で借りる、
実はコレ、別の方法があるんです。

そう、金利タイプを組み合わせるのです。

「2500万円を全期間固定金利3%」と、
「500万円を10年固定優遇金利」で、
「合計3000万円を借りる」、こんな感じです。

最初の10年は、両方の返済があるので
負担額が大きくなるのですが、
11年目からは、500万円の返済がなくなるので、
負担が大きく減りますよね。

これは一部の銀行で可能な方法ですが、
異なる金融機関の住宅ローンを組み合わせるのは不可能です。

借入額が多い場合は、
組み合わせによる効果が大きくなるので、
特に、この方法を検討してみる価値があると言えます。

また、金利を組み合わせることによって、
キャンペーン金利や低金利のメリットを「いいとこどり」しつつ
金利上昇のリスクをできるだけ避けることも可能です。

様々な組み合わせで試算してみることをオススメします。(^^)

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